Sehr hohe Ablöse Kosten

cybes · 10.04.2007, 11:01

Hallo leute,

Folgendes liegt mir auf dem Herzen.
Ich bin schon länger auf der suche nach einem Geschäftslokal für junge Mode.
Ich habe jetzt ein sehr gutes Lokal gefunden. Top Lage, Top Grösse, Neubau und relativ günstige Miete.
Einen hacken hat das ganze natürlich sonst wäre das ja nicht normal gewesen.
Der jetzige Mieter will eine Ablöse in höhe von 55.000 €.
Wäre jetzt ein so hochwertiges Inventar drinnen das die 55.000 € gerechtfertigt würde ich ja nichts sagen. Nur leider ist dem nicht so. Die Einrichtung ist vieleicht "neu" 10.000 € wert. Ware oder sonstiges ist nicht in der Ablöse enthalten.
Der vermieter meint es wäre eine Top Lage und deswegen das Geld wert da es direkt in der Fussgängerzone ist.

Kann ein Mieter Geld verlangen das er eine Top Lage weiter gibt?
Ist es normal das man in Fussgängerzonen nur Für die Lage schon hohe ablöse zahlt obwohl das ganze auf Miete / Pacht läuft und nicht auf Kauf?

Soll ich bereit sein den Betrag zu zahlen da es in der Fussgängerzone ist oder ist das so abnormal das ich da ja nichts zahlen soll.

Würde mich über antworten freuen.

Vielen Dank

Cybes

BEBOUB · 10.04.2007, 13:03

Hallo ...

das Posting hört sich irgendwie so an, als würde es sich um eine Unternehmensübernahme handeln, der auf Miet- oder Pachtbasis läuft... kann das sein?

Erklären Sie doch bitte mal, wie wir das Posting zu verstehen haben.

MfG
BEBOUB

cybes · 10.04.2007, 13:38

Hallo,

Danke für die rasche Antwort.

Es geht hierbei wie beschrieben um ein Geschäftslokal mit ca.100m² in einer Innenstadt / Fussgängerzone das Lokal vertreibt Damenmode für Frauen mitleren Alters.

Der jetzige Mieter gibt das Lokal aber nur im Komplettpaket her. Das heist mit einrichtung, kundenkartei, händlerinformationen usw.

Mit Ware verlangt er eine Ablöse von 70.000 €. Ohne Ware 55.000 €

Ich finde die Ablösekosten aber trotzdem sehr übertrieben da die Einrichtung allerhöchstens 10.000 € wert ist. Auch ist es so das dieses Geschäft nie gut gelaufen ist. Sonst würde er es ja auch nicht schliesen. Mit den Händlerinformationen und den Kunden kann ich auch nichts anfangen da ich Junge Mode für die Zielgruppe 12 - 22 Jahre anbiete.

Deswegen die Frage. Ist ein guter Standort so ein Betrag wert.
Bezahlt man immer so hohe ablösen für gute Standorte in Fussgängerzonen?

Mir kommt die hohe ablöse sehr komisch vor.
Der Vermieter will damit sicher nur seine Schulden abdecken

Vielen Dank für eure hilfe

der Anfänger cybes

ThomasMo · 10.04.2007, 14:40

Das Geld soll an den jetzigen Mieter gehen und der Vermieter unterstützt das?

Hat der jetzige Mieter bereits gekündigt? Dann muß er ja so oder so raus, von daher würde ich sagen: Ganz cool abwarten. 55.000 Euro für eine zweifelhafte Gegenleistung ausgeben, da muß man es schon ziemliche dicke haben. Wie willst Du das Geld wieder verdienen? Da arbeitest Du ja vermutlich locker ein, zwei Jahre für nichts anderes als den Vormieter, ist das Geschäft wirklich derart gut? Ich kann es mir kaum vorstellen.

Cybergreek · 10.04.2007, 14:46

Also in der Gastronomie ist das so üblich. Das ist quasi eine Ablöse-Summe, die man dem Vormieter bezahlt. Der Vermieter selbst hat damit nichts zu tun. Der Vormieter hat dann aber noch nicht gekündigt, weil es dann ja, wie ThomasMo schon sagt, keinen Sinn machen würde.

Dass man die ersten paar Jahre dafür arbeitet ist nicht so ganz richtig. Wenn man den Laden wieder verkauft, dann kann man ja genausoviel (wenn man gut gearbeitet hat sogar mehr) verlangen.

Du könntest Dich, falls das Angebot da ist, mal an anderen Standorten erkundigen, ob dieselben Summe verlangt werden. Es hängt stark von der Gegend und dem Ruf des Ladens ab.

Was Du aber damit meinst
Der Vermieter will damit sicher nur seine Schulden abdecken
verstehe ich auch nicht so ganz.

ThomasMo · 10.04.2007, 14:49

Zitat:

Zitat von Cybergreek

Dass man die ersten paar Jahre dafür arbeitet ist nicht so ganz richtig. Wenn man den Laden wieder verkauft, dann kann man ja genausoviel (wenn man gut gearbeitet hat sogar mehr) verlangen.

Gut, auslegen muß man es aber erst mal, und 55.000 Euro sind nicht ohne. Und ob man es dann wirklich wiederbekommt steht auf einem anderen Blatt.

Cybergreek · 10.04.2007, 14:53

Zitat:

Zitat von ThomasMo

Gut, auslegen muß man es aber erst mal, und 55.000 Euro sind nicht ohne. Und ob man es dann wirklich wiederbekommt steht auf einem anderen Blatt.

Jo, genau deswegen sollte man sich wirklich gut erkundigen (was ja cybes auch vorhat), ob der Preis angemessen ist.

BEBOUB · 10.04.2007, 14:58

Hallo ...

als Gesamtpaket betrachtet, liegt die Vermutung sehr nahe, dass der Mieter Schulden bei dem Vermieter hat, die mit der Abstandszahlung ausgeglichen werden sollen. Es ist eigentlich sehr ungewöhnlich, dass sich ein Vermieter für einen Mieter einsetzt, der eh gekündigt hat und das Bestreben nach einer Abstandszahlung derart unterstützt.

Haben Sie keinen Dritten, der sich als Vermittler darum kümmern und mal hinter den Kulissen nachfragen kann?

Mit dem Vermieter vernünftig geredet, kommt vielleicht heraus, dass der Vermieter mit einer Ablöse von 10.000€ einverstanden wäre, die man an ihn zahlt und er wirft den jetzigen Mieter heraus.

Es kann nicht im Interesse des Vermieters liegen, seinen zukünftigen Mieter zu schröpfen, um damit zu riskieren, dass er nur noch unter Kreditaufnahme überleben kann, es muss dafür eine Erklärung geben.

Versuchen Sie dies mal ausfindig zu machen, das stärkt Ihre Verhandlungsposition.

MfG
BEBOUB

cybes · 10.04.2007, 16:11

Hallo,

Wow danke für die zahlreichen Tips

Der Vermieter ist eine grosse Versicherungs/Immobilien kette. Namen sollte ich glaube ich besser keine nennen. Also kein kleiner Privater Vermieter was hier vielleicht verhandlungen erschweren könnte.
Dem werde ich auf jeden fall nachgehen und versuchen etwas licht ins dunkle zu bringen.
Meine angst an dem ganzen ist natürlich das aufeinmal eine grosse Modekette kommt und den Betrag aus dem linken Ärmel schüttelt und ich einen super standort verpasst habe der perfekt für mein Geschäftsvorhaben wäre.

Vielen Dank für alles

BEBOUB · 10.04.2007, 16:33

Hallo ...

nicht die kleinen Vermieter machen Probleme, es sind die großen Vermieter, die dies tun, denn die Verantwortlichen für die Immobienvermietung werden in fast allen Fällen an den uneinbringlichen Mietforderungen gemessen.

Das macht dann klar, warum der Beauftragte des Vermieters vielleicht dahinter her ist, dass eine Ablöse gezahlt wird.

Aber mal eine andere Frage... können Sie sich die Zahlung eines Abstandes in dieser Höhe ohne die Aufnahme eines Kredites leisten?

Wenn nein... welche Bank gibt Ihnen ein Darlehen auf eine derartige Seifenblase?

MfG
BEBOUB

Cybergreek · 10.04.2007, 17:01

Warum Seifenblase? Das ist doch sowas wie der Firmenwert. Wenn es für diesen Laden in dieser Lage angemessen ist, dann kriegt man auch einen Kredit dafür.

Und soweit ich das verstanden habe, hat der Vormieter noch garnicht gekündigt.
Wenn genau das Gegenteil der Fall ist, dass der Vermieter sich gut mit dem Mieter versteht, dann wird er ihn vermutlich auch unterstützen:
- Der Vermieter hat kein Problem damit, dass der Vormieter länger drin bleibt
- Der Vormieter hat Jahr(zehnt)e lang pünktlich seine Miete gezahlt und der Vermieter will ihm als Abschied was Gutes tun, dass er nämlich eine vernünftige Ablösesumme erhält (auch hinter großen "Versicherungs/Immobilienketten" stecken normale Menschen).
ist natürlich nur eine Möglichkeit, genauso wie die bereits angesprochenen Szenarien möglich sind

Und dass der Vormieter raus will, heißt nicht unbedingt, dass der Laden schlecht lief. Vielleicht will er was anderes tun oder sich zur Ruhe setzen.

Ich denke mal, im Forum solltest Du nur Meinungen hören (vor allem verschiedene!) und Dein richtiges Bild vom Ganzen vor Ort machen.

Viel Erfolg!

BEBOUB · 10.04.2007, 18:04

Zitat:

@cybercreek: Warum Seifenblase? Das ist doch sowas wie der Firmenwert.

Hallo ...

nein... das ist definitiv kein Firmenwert für den gezahlt wird und hierfür wird man auch keinen Kredit erhalten, weil es eine Zahlung ohne Gegenleistung ist und das erkennt selbst der dümmste Bänker.

Unter Firmenwert versteht man die bei einem Unternehmenserwerb gezahlte Honorierung auf zukünftig zu erwartende, nachhaltige Erträge, deren Grundstock durch den Vorbesitzer begründet wurde.

Im vorliegenden Fall geht es aber nicht um den Erwerb eines Unternehmens, sondern der Vormieter sucht vielmehr einen Dummen, dem er sein abgeschriebenes Inventar "auf's Auge" drücken kann, um es nicht entsorgen zu müssen.

Der Vormieter weiss dies natürlich auch selbst, denn er argumentiert nicht etwa mit den Vorteilen des vorhandenen Kundenstammes und dem stark nachgefragten Sortiment, denn dies will der Fragesteller ja gar nicht. Er argumentiert stattdessen, mit der grandiosen Lage und verlangt hierfür eine Entlohnung und das ist definiv nichts, was man als Firmenwert bezeichnen könnte, denn die Lage ist mit der monatlichen Miete an den Vermieter abgegolten.

Hier geht es ausschliesslich darum, abgeschriebenes Inventar an den Mann zu bringen und den Zuschlag demjenigen zu erteilen, der am meisten dafür zahlt. Wenn man abwarten kann, dann wartet man halt ab, bis der Stratege in die Insolvenz geht oder den Laden räumen muss, weil der Mietvertrag ausgelaufen ist.

Geht man das Risiko ein, den Laden an einen Mitbewerber zu verlieren, weil man den Standort benötigt, dann muss man abwägen und ggf. verhandeln.

Auf den Punkt mit dem "Gutes tun" möchte ich Ihnen lieber keine Antwort geben, denn es ist manchmal besser zu lächeln und zu schweigen... aber... der liebe Gott möge Ihnen Ihre erfrischende Unbekümmertheit lassen!

MfG
BEBOUB

cybes · 10.04.2007, 19:28

Hallo,

Nochmals danke für eure hilfe

Ich muss keinen Kredit aufnehmen für diese kosten. Würde so einen aber sicher auch nicht bekommen wie hier schon von euch geschrieben.

Ich habe am nachmittag nochmals mit dem derzeitigen Mieter (Er hat noch nicht gekündigt und wird er auch nicht bevor er einen nachmieter gefunden hat).
Ich habe ihn gefragt was denn diese 50.000 € gerechtfertigt und was dabei das teure ist.
Er meinte das auch er eine Ablöse und für den Standort bezahlt habe.
Nur seine Warenbeleuchtung hätte pro stück schon 450€ neu gekostet und von denen hat er einige. Einen Kundenstamm von 330 Kunden wird mitverkauft und auch die Händlerkontakte würden gepflegt. Was mir aber wie schon beim ersten Thread beschrieben nichts bringt da ich eine andere Altersgruppe mit meiner Ware anbiete.
Daumen mal Pi sind diese kosten weiterhin nicht gerechtfertigt.

Ich habe ihn auch gefragt ob hier noch eine Verhandlungsbasis besteht. Er meinte ja. Mal schauen wie weit ich ihn runter handeln kann mit dem Angebot das ich es Bar zahle und das bald. Mal sehn. 35.000€ wäre ne feine sache was das ganze etwas eher gerechtfertigen würde.

Ich halte euch auf dem laufenden und bedanke mich für eure bemühungen

cybes

Cybergreek · 10.04.2007, 19:51

Zitat:

Zitat von BEBOUB

nein... das ist definitiv kein Firmenwert ...
Unter Firmenwert versteht man ...

Deswegen steht auch weiter oben "sowas wie der Firmenwert".

Zitat:

Zitat von BEBOUB

Im vorliegenden Fall... Hier geht es ausschliesslich darum

Schön, dass Sie das alles aus den paar Postings hier so genau rausgelesen haben!

Zitat:

Zitat von BEBOUB

der liebe Gott möge Ihnen Ihre erfrischende Unbekümmertheit lassen!

Dankeschön. Anzumerken sei, dass ich aus meiner persönlichen Erfahrung spreche. Sie scheinen auch aus Erfahrung zu sprechen. D.h. wir haben verschiedene Erfahrungen gesammelt und jeder kann sein Sicht hier darstellen, was aber noch lange kein Grund ist ironisch zu werden. Wir sehen ja auch grad, dass der Vormieter doch mit seinem Kundenstamm argumentiert.

In diesem Sinne, frohes Auf-Dem-Eigenen-Standpunkt-Hängenbleiben noch.

@cybes: Ich hoffe, Du triffst für Dich die richtige Entscheidung! Wie gesagt, nicht zu sehr von meinen oder sonstigen Aussagen hier beeinflussen lassen und eher selbst ein Bild von dem Fall machen. Viel Erfolg!

ThomasMo · 10.04.2007, 20:51

Zitat:

Zitat von Cybergreek

Warum Seifenblase? Das ist doch sowas wie der Firmenwert. Wenn es für diesen Laden in dieser Lage angemessen ist, dann kriegt man auch einen Kredit dafür.

Seifenblase deswegen, weil sich dieser "Wert" (bewusst in Klammern geschrieben, da ich mir sehr schwer tue, diese Zahlung als etwas nachhaltiges zu bezeichnen) sehr schnell ändern kann. Ziehen rundherum die 1€-Shops ein, sinkt das Kundenpotential rapide. Reißt ECE (http://www.ece.de/) zwei Blocks weiter einen halben Häuserblock für ein neues Einkaufscenter ein ändern sich die Kundenströme innerhalb einer Stadt sehr stark, was sich direkt auf Mieten und diesen von Dir als solchen bezeichneten "Firmenwert" niederschlägt. Beispiele dafür gibt es genug, ein Besuch in so mancher Stadt, in der ECE in den letzten Jahren ein Center eröffnet hat und Gespräche mit Geschäftsinhabern dort können Dir das bestätigen.