Sanierungsfähigen Altbau als Unternehmer kaufen und Kernsanieren?

[Medienmacher]

Servus!

Ich komme gerade von einer privaten Veranstaltung und habe ich mich mit einem netten Mann darüber unterhalten dass ich gerne eine Immobilie kaufen würde die ich dann gerne selber renovieren möchte.

Er erzählte mir nun dass in seinem Ort ein Altbau steht, der schon seit 20 Jahren keinen Bewohner mehr gesehen hat. Eigentlich perfekt für mich, weil eigentlich bin ich Handwerksmeister und nur über Umwege in die Medienbranche geraten.

Nun meine Frage: Weiß jemand wie ich als Einzeltunternehmer die Kosten für Grundstück und Gebäude abschreiben kann und auf welchen Zeitraum verteilt? Laut Google mindestens 18 Jahre.... Und dann die noch wichtigere Frage: Wie sieht es aus mit den nötigen Materialien? Das "machen" ist kein Problem, das kann ich alles selber. Ich habe halt eben nur das Problm dass ich mir keine Immobilie leisten kann die nciht erstmal saniert werden muss, andererseits geht mir die Miete hier schwer auf den Geist....

Vielleicht hat ja auch jemand ein paar Links.

[webmichl]

...Das "machen" ist kein Problem, das kann ich alles selber....

Auch Servus!


Zu Deiner eigentlichen Frage kann ich leider nix sagen, nur das oben erwähnte Zitat weckt ungute Erinnerungen:

Ein Bekannter von mir (Architekt und handwerklich begabt) hatte nämlich so ziemlich das Gleiche gesagt, als er eine Immobilie direkt vom Vorbesitzer übernahm - er hatte genaue Vorstellungen (unten sein Büro, oben die Wohnung und das Nebenhaus vermieten) und einen genauen Zeitplan (in 3 Jahren ist der Keks gegessen). Jo - das war so um die Jahrtausendwende und das Gebäude ist im Großen und Ganzen immer noch ne Baustelle. Diverse Unwägbarkeiten (sowohl baulicher als auch privater Art) haben ihm immer wieder Knüppel zwischen die Beine geworfen - was die Banken naturgemäß allerdings wenig stört...

Immerhin muß ich ihm zu Gute halten, daß er bis her nicht aufgegeben hat.



Langer Rede, kurzer Sinn: überleg Dir sehr genau, was Du da vorhast. Das "tagsüber arbeiten und nach Feierabend sanieren" frisst einen auf - auch wenn alles nach Plan läuft.

[LimaX]

Grundstücke können nicht abgeschrieben werden und Gebäude nur linear (seit 2008 sowieso). Den Zeitraum kann ich Dir aber grad nicht sagen.
Die Materialien solltest Du evtl. über "geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau" als Werterhöhung dem Gebäude zuführen können.
Aber das ist nur meine Meinung - die der Steuerberater und Finanzbeamten kommt sicherlich noch

[SvenWeb]

wird das Grundstück vermietet oder Betriebsvermögen? wenn nein (also Privatnutzung), gibt es nur den § 35a EStG.

Wenn es anderweitig genutzt wird wird es interessant
- AfA je nach Zeitpunkt der Erstellung 40 (nach 1924 erbaut) oder 50 Jahre (vor 1924 erbaut) - ggfs. auch kürzer
- Grund und Boden ist nicht abschreibbar, nur das Gebäude.
- anschaffungsnaher Aufwand (Nettoaufwendungen zur Sanierung übersteigen innerhalb von 3 Jahren nach Kauf 15 % des Kaufbetrags)
- etc. etc.

Gruß
Sven

[Medienmacher]

Ich werd mir das Gebäude am Monatag mal angucken, aber was ich bis jetzt weiß ist folgendes:

100 x 12 Meter Grundstück
10 x 10 Meter Gebäuderundfläche
Keller, 2 Vollgeschosse und nahezu volle Dachgeschoss
Bauhjahr vor 1950, aber nach 1930

Steht seit 20 Jahren leer und soll total eingewachsen sein. Wenn ich mal mit andern Grundstücken und Gebäuden vergleiche, müsste ich dafür in etwa 160.000 € berappen. Da die Bruchbude aber wohl wirklich eine Kernsanierung braucht, könnte ich im Kauf vielleicht mit unter 60.000 auskommen. Wenn ich merke der Besitzer will's unbedingt los werden vll. auch noch weniger. Vielleicht gbt es ja auch Städtebauförderung, da das Ding wohl mitten im Ortskern stehen soll.

So: Wenn das Gebäude nun so aussieht wie geplant, dann würde ich den Keller für mich priva ausbauen, das EG für die Firma, und die restlichen Stockwerke bekämen Mietwohnungen. Was sagt da das FA?

[SvenWeb]

jede Nutzungseinheit des Gebäudes (Gebäudeteil) wird für sich betrachtet und kann dementsprechend anders steuerlich behandelt werden.

EStG

Abschreibungstechnisch gilt § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG im Falle von Betriebsvermögen und § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG bei Vermietung. Eigennutzungsmäßig gibt es wie erwähnt nur den § 35a EStG.

Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungskosten wobei man hier wohl mit der Problematik des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu kämpfen hat (anschaffungsnaher Aufwand).

Weiteres sollte mit einem Steuerberater besprochen werden

Gruß
Sven

[Medienmacher]

Merci, ich werd mich mal weiter schlau machen.