Wohnungsvermietung an Tochter

[Ina-Elena]

Hallo Ihr Lieben,

habe ein recht verworrenes Problem, vielleicht kann doch jemand helfen:

1) Ich wohne im Mehrfamilienhaus meiner Mutter.
2) Meine Mutter wohnt(e) im Erdgeschoß.

Das Finanzamt will jetzt ganz genau wissen, welche Wohnung an Familienangehörige vermietet ist und wieviel qm die einzelnen Wohnungen im Hause haben.

Nun, für die selbstgenutzte Wohnung meiner Mutter wurden bisher 12,79% von den Werbungskosten abgezogen.

Ich wohne in der 2. Etage und zahle für eine ca. 100 qm-gr. Wohnung lediglich € 153.--
Es ist klar, dass dies auf jeden Fall unter 50% des Mietspiegels liegt.

Mir ist klar, dass das Finanzamt jetzt auch die Werbungskosten für meine Wohnung streichen möchte.

Die Situation ist jedoch die, dass ich im Moment finanziell nicht in der Lage bin, die normale Miete zu zahlen, da ich z.Zt. nicht in einem Arbeitsverhältnis stehe.
Gründe: 1. ich habe einen zu 50% behinderten Sohn
2. ich pflege meine Mutter, die 1997 einen Schlaganfall hatte und seitdem ein Pflegefall ist.

Ich erhalte für meine Mutter Pflegegeld und € 500.-- für Hausverwaltungstätigkeiten, die ich für meine Mutter erledige.

Nun meine Frage:
Was ist, wenn die Tochter nicht zahlungsfähig ist ? Kann ich sagen, dass meine Mutter mir die Miete "gestundet" hat ?
Ich denke mir, meine Mutter kann doch vom Finanzamt nicht durch Streichung der anteiligen Werbungskosten bestraft werden, nur weil ich im Moment keine Miete zahlen kann.

Dann noch eine weitere Frage:
Meine Mutter(90) wohnt seit Feb.05 bei mir. Ihr Zustand hat sich so verschlechtert, dass sie nicht mehr alleine bleiben kann. Ihre Wohnung im EG haben wir jedoch noch nicht vermietet, wir hatten die Hoffnung, dass es ihr vielleicht wieder besser gehen würde, aber das ist jetzt ausgeschlossen.
Wie sieht es denn aus, wenn Mutters Wohnung vermíetet und sie ganz offiziell zu mir ziehen würde ?
Es ist dann doch keine selbstgenutzte Wohnung mehr, sie wohnt schließlich bei mir und meine Einkommen ändert sich dadurch auch nicht.

Also mein Bestreben ist,dass das Finanzamt nicht die Werbungskosten für meine Wohnung streicht.

Wäre schön, wenn jemand einen Tipp hätte.

Ganz herzlichen Dank im voraus !

Liebe Grüße

Ina-Elena

[SvenWeb]

Ich wohne in der 2. Etage und zahle für eine ca. 100 qm-gr. Wohnung lediglich € 153.--
Es ist klar, dass dies auf jeden Fall unter 50% des Mietspiegels liegt.

[klugscheißmodus]Ab 01.01.2004 sind 56 % der ortsüblichen Miete maßgebend[/klugscheißmodus]

Der Werbungskostenabzug ist nur für den entgeltlichen Teil der Vermietung möglich, also wenn dann nur für 87,21 % der Fläche. Für diese Kosten wird dann der Fremdvergleich angewandt, also eine Verhältnissetzung des tatsächlichen Mietzins und der ortsüblichen Miete. Beträgt das Verhältnis weniger als 56 % der ortsüblichen Miete, so ist nur der ermittelte Prozentsatz als Werbungskosten abzugsfähig von den Kosten, die auf die 87,21 % der Fläche entfallen.

Bei einem Mietspiegel von 6 EUR pro qm wären das also 600 EUR ortsübliche Miete. Es ergäbe sich ein Verhältnis von 153 / 600. Also 25 % anteiliger Werbungskostenabzug.

Was ist, wenn die Tochter nicht zahlungsfähig ist ? Kann ich sagen, dass meine Mutter mir die Miete "gestundet" hat ?

Das ist erst einmal schlecht, weil das Finanzamt Gestaltungsmissbrauch annehmen wird. Es wird sagen, dass du von vornherein nicht in der Lage warst die Mietzahlungen aufzubringen und wird daher die Werbungskosten nicht anerkennen. Demnach musst du also nachweisen, dass du im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durchaus in der Lage warst die Zahlungen zu leisten. Ohne die genauen Umstände zu kennen ist aber eine genaue Angabe nicht möglich und auch nicht gewollt aufgrund des Verbots der individuellen Rechtsberatung.

Ich denke mir, meine Mutter kann doch vom Finanzamt nicht durch Streichung der anteiligen Werbungskosten bestraft werden, nur weil ich im Moment keine Miete zahlen kann.

Wenn du anfangs in der Lage gewesen bist die Zahlungen zu leisten und dies für die Zukunft auch wieder möglich sein wird aufgrund eines neuen Jobs würde ich dieses so schildern um den anteiligen Werbungskostenabzug für deine Mutter zu erhalten. Allerdings sehe ich da ehrlich gesagt ganz schlechte Karten.

Wie sieht es denn aus, wenn Mutters Wohnung vermíetet und sie ganz offiziell zu mir ziehen würde ?
Es ist dann doch keine selbstgenutzte Wohnung mehr, sie wohnt schließlich bei mir und meine Einkommen ändert sich dadurch auch nicht.

Mal ganz anders gefragt. Muss deine Mutter überhaupt Steuern zahlen, zumal es ja eine Progressionsgrenze von 7.680 EUR gibt. Also die Rente wird zu 50 % angesetzt abzgl. 102 EUR Werbungskosten-Pauschbetrag und dann noch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dann werden noch außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt § 33b EStG (einfach mal googln) und wenn dies dann 7.680 EUR übersteigt sind Steuern zu zahlen. Das ist natürlich nur ein ganz grober Umriss, genaueres wird da sicherlich ein Steuerberater sagen. Aber ist das denn der Fall?

Gruß
Sven

[Ina-Elena]

Hallo Sven,
ganz herzlichen Dank für Deine Antwort.

Meine Frage war: Was ist, wenn die Tochter nicht zahlungsfähig ist ? Kann ich sagen, dass meine Mutter mir die Miete "gestundet" hat ?

Das ist erst einmal schlecht, weil das Finanzamt Gestaltungsmissbrauch annehmen wird. Es wird sagen, dass du von vornherein nicht in der Lage warst die Mietzahlungen aufzubringen und wird daher die Werbungskosten nicht anerkennen. Demnach musst du also nachweisen, dass du im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durchaus in der Lage warst die Zahlungen zu leisten. Ohne die genauen Umstände zu kennen ist aber eine genaue Angabe nicht möglich und auch nicht gewollt aufgrund des Verbots der individuellen Rechtsberatung.[/I]

Antwort : Nun, ich habe die Wohnung 1979 angemietet, als ich noch berufstätig war. Nur durch die Erkrankung meines Sohnes und die Pflege meiner Mutter ist es mir nicht möglich "normal" berufstätig zu sein. Wie gesagt, ich mache für meine Mutter Hausverwaltung und erhalte hierfür € 500.- mtl.

Also Du meinst, man könnte versuchen, dem Finanzamt die Situation darzulegen ? Schließlich ist hier nichts "getürkt", sondern es ist tatsächlich so.

Ach ja, vielleicht ist das auch noch irgendwie zu berücksichtigen:
Meine Mutter hat 1995, also 2 Jahre vor Ihrem Schlaganfall, das Haus mir übertragen mit der Maßgabe, dass ich sie, soweit es mir möglich ist, im Alter pflege und dafür, dass ich in den vergangenen Jahren die Hausverwaltung unentgeltlich ausgeführt habe. Meine Mutte hat bis zu ihrem Lebensende ein Nießbrauchrecht.

Mal ganz anders gefragt. Muss deine Mutter überhaupt Steuern zahlen, zumal es ja eine Progressionsgrenze von 7.680 EUR gibt. Also die Rente wird zu 50 % angesetzt abzgl. 102 EUR Werbungskosten-Pauschbetrag und dann noch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dann werden noch außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt § 33b EStG (einfach mal googln) und wenn dies dann 7.680 EUR übersteigt sind Steuern zu zahlen. Das ist natürlich nur ein ganz grober Umriss, genaueres wird da sicherlich ein Steuerberater sagen. Aber ist das denn der Fall?

Antwort: Ja, Mutter muss leider Steuern zahlen. Sie hat Einkommen aus Vermietungen und Kapitaleinkünften; eine Rente erhält sie nicht.

[SvenWeb]

Meine Mutter hat 1995, also 2 Jahre vor Ihrem Schlaganfall, das Haus mir übertragen mit der Maßgabe, dass ich sie, soweit es mir möglich ist, im Alter pflege und dafür, dass ich in den vergangenen Jahren die Hausverwaltung unentgeltlich ausgeführt habe. Meine Mutte hat bis zu ihrem Lebensende ein Nießbrauchrecht.

??? Wenn dir das Haus übertragen wurde werden die Mietzahlungen doch ohne Grund gezahlt. Wieso sollte man Miete für etwas zahlen wovon man bereits Eigentümer ist?

Es empfiehlt sich auf jeden Fall einen Steuerberater zu kontaktieren oder auch mal unter www.recht.de/phpbb im Unterforum "Steuerrecht" nachfragen.

[Ina-Elena]

Hallo Sven,

herzlichen Dank für Deine 2. Antwort.

??? Wenn dir das Haus übertragen wurde werden die Mietzahlungen doch ohne Grund gezahlt. Wieso sollte man Miete für etwas zahlen wovon man bereits Eigentümer ist?

Nun, ich denke, das mit der Mietzahlung ist schon okay, denn meine Mutter hat schließlich ein Nießbrauchrecht. Das Haus gehört nur "auf dem Papier" mir, Ein-und Ausgänge laufen wie seit Jahren über meine Mutter.

Danke auch für den Tipp mit "www.recht.de" ich schau' auch dort mal nach, vielleicht finde ich ja etwas. Sonst muss ich wohl in den sauren Apfel beißen und einen Steuerberater konsultieren.

Auf jeden Fall herzlichen Dank für Deine Mühe.

Liebe Grüße

Ina-Elena